Pretvaranje obradivog u građevinsko zemljište

A. Situacija Dok su ranije djedovi govorili da je zemlja zlato i da je trebamo čuvati, danas slušamo da zemlja više ništa ne vrijedi. Što se to dogodilo, je li to istina ili je to samo marketinški štos novih mešetara koji žele živjeti od prodaje naše baštine? Ta me misao proganja već dugo i ovim postom želim, prije svega sebi, objasniti postojeću situaciju.

Gruntovni spis mojeg pradjeda

 Piketti u svjetski cijenjenoj knjizi[i] navodi proces smanjena cijene nacionalnog kapitala, što se odnosilo na poljoprivredno zemljište. Nacionalni kapital = poljoprivredno zemljište + stanovi + ostali domaći kapital + neto inozemni kapital. Od 1700. do 2010. godine vrijednost poljoprivrednog zemljišta pala je od 480 % godišnjeg nacionalnog dohotka na 1 ili 2 %. To su podaci koji vrijede za Veliku Britaniju i Francusku. U nacionalni kapital ubrajaju se zemljište i sve što je čovjek stvorio od zgrada, preko infrastruktura do mobitela čime se minorizira vrijenost zemljišta, koje se tretira kao da je ono badava.Tlo, voda i  zrak su skupocjene za  biosvijet i čovjeka.

Cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj po hektaru (10 000 m²) za oranice u prosjeku iznosi 24 347 kn (3290 €), za livade 12 680 kn (1713 €), a za pašnjake 13 179 kn (1781 €). Cijena za kontinentalni dio Hrvatske je oko 3 % niža od prosjeka, dok je za jadranski dio Hrvatske dvostruko veća od prosjeka. U Istri se cijene kreću od 13 do 129 €/m², dok se u okolici Zagreba nađe građevinsko zemljište za 13 €/m² , ali u Buzinu je 150 €/m² .Više informacija vidi

Gledam na Internetu kako se u Europi i kod nas kreću cijene poljoprivrednih zemljišta koja se prodaju i pretvaraju u građevinsko zemljište. Svjestan sam da su mjesto i lokacija čestice vrlo važne komponente u formiranju cijene. U Njemačkoj cijene iznose u prosjeku od 25 do 600 €/m², dok u Münchenu dobro prometno povezana parcela košta po četvornom metru 1750 €. U Berlinu cijene građevinskog zemljišta kreću se od 295 do 505 € za četvorni metar. Naši sjeverni susjedi Slovenci cijene svoje obradivo tlo gotovo šest puta više od nas, naši zapadni susjedi Talijani 11 puta, a Nizozemci čak 23 puta više. Pa nije naša zemlja toliko bezvrijedna, za ne!?

Dilema u porodici – treba li prodati oranicu ili ne i to za 25 €/m²? Reklo bi se – dobra prilika! Moguća strategija je prebaciti tu vrijednost zemlje u zlato. No, zemljište ima mnogo više koristi i mnogo je sigurnije ulaganje od ostalih opcija, uključujući i zlato. Međutim, zlato je odmah naplativo, ali zemlja dugoročno pospješuje rast svoje vrijednosti. Sa zlatom možete prodajom dobiti 100 % gotovine, ali od zemljišta možete dobiti hranu. S jedne strane, zlato ima likvidnost, ali s druge strane, zemljište ima veću stabilnost. Jasno je da vlasništvo nad zemljom nadmašuje zlato. Ima značajnu stopu rasta dok se zlato petlja na otvorenom tržištu. Vrijednost nekretnine uvijek će se povećavati: što duže držite nekretninu, to ćete veću vrijednost vjerojatno dobiti.

Papirnatog novaca u svijetu ima bezgranično mnogo. Između 1970. i 2017. stvarni BDP po stanovniku EU-28 povećao se gotovo dva i pol puta – sa 15 588 na 36 811 američkih dolara (faktor 2.4). Isto tako, američki BDP po stanovniku povećao se s 22 549 na 53 136 američkih dolara (faktor 2.4). Suprotno tome, stvarni BDP po stanovniku u Kini porastao je s 226 američkih dolara 1970. na 7207 američkih dolara 2017. (rast za faktor 31,8). Časopis The Ekonomist donosi podatak o tome da je kod većine zemalja proračunske bilance prema % BDP negativan za ovu 2020. godinu, tj. dug jede dohodak.

B. Bio-ekonomska analiza prodaje zemljišta  U globalizaciji i konzumerizmu zemljište je postalo usporedivo sa svim ostalim stvarima na popisu nacionalnog kapitala. Ono se nabavlja i prodaje kao krumpir, auto i hlače, te vrijede pravila ponude i potražnje. Imam stare spise s podacima o tome kako su naši pradjedovi kupovali zemljišta koja se danas pretvaraju u građevinska zemljišta. Tada je vrijedio običajno pravo da ono što baštiniš od djedova ne smiješ prodati nego ostaviti nasljednicima. Svijet uspoređuje našu mudrost s indijanskom koja kaže da smo zemlju posudili od naših unuka i moramo je čuvati. Sljedeće važno pravilo bilo je da ako prodaš nekretninu, onda se opet mora kupiti neka druga nekretnina. Svjedoci smo da kada se proda zemlja, najčešće se kupuju automobili. Automobil nije nekretnina! Iz perspektive ulaganja, trebali biste nastojati odabrati imovinu u kojoj zemljište predstavlja 70 posto vrijednosti imovine.

Kad su naši preci kupovali zemlju, bilo je to vrijeme forinti i krajcera, novca kojim se u XIX. stoljeću trgovalo u Austro-Ugarskoj. Jedan forint = 60 krajcera. Vidim u porodičnom gruntovnom spisu da je moj pradjed za njivu od 3200 čhv dao 680 forinti (četvorni hvat, 1 čhv = 3,596 m²). Pokušao sam usporediti ondašnju vrijednost s današnjom vrijednosti zemlje preko podataka cijene kukuruza i pšenice onda i danas. Tada, oko 1860. godine, za 680 forinti moglo se kupiti 7480 kg kukuruza ili 6800 kg pšenice[ii]. Zgodno je usporediti ondašnje i današnje urode ili prinose kukuruza. Na njivama kraljevine Hrvatske i Slavonije od 738 841 jutra (1 jutro = 5754 m²) berba ili žetva kukuruza[iii] bila je od 6 533 848 mc (metrička centa = 100 kg). Prinos ili urod kukuruza za vrijeme mog pradjeda bio je, dakle, 0,15 kg/m², dok je danas urod 1 kg/m². Dakle, današnji je urod 6,6 puta veći od ondašnjeg i to zahvaljujući nafti koja se „umiješala“ u poljoprivredu. To je taj „napredak“ s negativnim posljedicama za okoliš, što navodi Jeremy Rifkin[iv]. Slikovito rečeno, danas kukuruz raste na nafti. Danas kruh dobivamo iz nafte, koja se troši na njivama prilikom obrade i zaštite pesticidima. Američki farmer proizvede od 1 kcal utrošenog svog rada 6000 kcal ugrađeno u neki proizvod s njive. To je iluzija djelotvornosti. Jer, zapravo, da bi proizvodio 1 limenku kukuruza od 270 kcal, mora utrošiti 2790 kcal, što su zbrojene sve energije koje mu trebaju za tu proizvodnju

Uzmimo kupovanje zemlje kao investicijski projekt koju treba ocijeniti prema isplativosti ulaganja kapitala. Prema financijskom menedžmentu postoji više alternativnih metoda kojima se procjenjuju investicijski projekti. Uzet ću najjednostavniju metodu: razdoblje povrata (PBP payback period). To je razdoblje koje je potrebno da se kumulativni očekivani tokovi novca od investicijskog projekta izjednače s početnim izdatkom novca. Drugačije rečeno, to broj godina koji je potreban da se proizvodnjom vrati početna investicija novca.

Moj pradjed kupio je za 680 forinti 3200 čhv, što iznosi 11 500 m². Godišnji urod je bio 0,15 kg/m² ili 11 500 m² x 0,15 kg/m² = 1725 kg kukuruza. Za 680 ft mogao je kupiti 7480 kg pšenice. Omjer PBP je 4,33 godine. Morao je s volovima orati, ručno sijati, okopavati stabljike od drača, brati kukuruz na toj njivi 4,33 godine da bi isplatio svoju investiciju. Usporedimo današnju investiciju u obradivu površinu zemljišta koja je 24 347 kn/ha. Jedan kg kukuruza 2019. koštao je 0,889 kn. Godišnji urod na jednom hektaru je 10 t, što daje vrijednost od 8890 kn/ha. Današnji PBP omjer investicije u poljoprivredno zemljište govori kako će se povrat novca oploditi za 24347/8890 = 2,73 godina. No, u gospodarenju zemljištem ipak nije potpuno korisna tako jednostavna računica. Naime, pradjed je morao hraniti obitelj i stoku  pa nije mogao prodati svu ljetinu, što znači da je morao duže od 4,3 godine raditi da bi otplatio njivu.

 Moramo mijenjati kompletan pristup u razmišljanju. Valja prihvatiti bio-ekonomski ili ekološki pristup ovom problemu u trgovanju zemljištem. Zato su nam potrebni neki novi pojmovi: ekološki otisak, bio kapacitet i ekološko prekoračenje, te globalni hektar.

a.Globalni hektar (znak gha), normirana površina obradivog tla koja ima godišnju prosječnu proizvodnost svih voda i kopna po hektaru u određenoj godini.

b.Ekološki otiskom se označava površina i proizvodnost zemljišta i vodnih eko sustava, bilo gdje na Zemlji, potrebnih za proizvodnju životnih resursa. Ujedno se na toj površini asimilira i otpad od proizvodnje dobara za ljudsku populaciju s određenim materijalnim životnim standardom. Mjerna jedinica za ekološki otisak je globalni hektar po stanovniku koji se piše sa znakom [gha/st].

Od 150 država – za koje Global Footprint Network također podatke objavljuje na mreži – 45 država imalo je ekološke rezerve, a 105 ekološki deficit.

c.Biokapacitet je kapacitet ekosustava da proizvede korisne biološke materijale (npr. hranu) i apsorbira otpad koji proizvode ljudi koristeći različite tehnologije. Biokapacitet je ponuda, a ekološki otisak je potražnja. Ekološki otisak stanovnika Hrvatske je 3,92 gha, što je manje nego kod stanovnika EU (4,5 gha/st) ili USA (8,7 gha/st), ali ipak prelazi dopušteni kapacitet biosfere RH koji iznosi 1,8 gha/st. Stanovnik RH ima samo 1,8 gha, a „jede“ kruh“ iz površine (tla, vode i zraka) od 3,92 gha. Omjer je 3,92/1,8 = 2,17. Kod Italije je taj omjer 4,27; Njemačke 2,33; Slovenije 2,47. Sveukupno, ekološki otisak po glavi stanovnika u 93 od 150 zemalja koje su razmatrane bio je iznad globalnog biokapaciteta (1,73 gha) – u tim je zemljama upotreba prirodnih resursa (na temelju globalnog prosjeka) stoga bila neodrživa

d.Ekološko prekoračenje se događa kad ljudska potražnja (otisak) prijeđe regenerativni kapacitet (biokapacitet) ekosustava. Globalno prekoračenje događa se kada ljudi zahtijevaju više od onoga što biosfera može dati.

e.Ekološki dug (Earth overshoot Day) obilježava datum kada potrošnja ekoloških resursa (npr. ribe, šume) premašuje ono što biosfera regenerira u određenoj godini. To znači da su 2019. godine EU zemlje potrošile resurse koji su proizvedeni već do 10 svibnja. Hrvatska je potrošila svoje resurse do 1. lipnja te dalje živi na dug prema ekosustavu ili „majčici“ Zemlji. Za naše susjede i zemlje s kojima najviše trgujemo izračunat je ekološki dug: Slovenija 27.4; Austrija 9.4; Švedska 3.4; Danska 29.3; Njemačka 4.5; Italija 15.5; GB 17.5; Luksemburg 16.2. Prosjek za cijeli svijet je 15. srpnja. Drugačije rečeno, pojeli smo sve što je trebala Zemlja dati već do polovice godine. Taj se dug ogleda u povećanju smeća, otpada i ugljičnog dioksida CO₂ u atmosferi. Možda ću biti dosadan s pričom o tome kako smo u našem seljačkom gospodarstvu kontrolirali trošenje izvora za život blaga i ljudi. Višak hrane (repa) za ljude davala se blagu u kriznim vremenima. Pogledati odličan link!!  koji ilustrira ovu problematiku.

C. Zaključak U našem gradu ima sedam velikih robnih kuća koje su zapravo priručna skladišta velikih europskih tvrtki. Kada vidite da veliki kamioni dovoze robu na police robnih kuća, onda znajte da nama na kraju ostaje smeće kojim ne znamo pametno gospodariti. Zemlje s velikim ekološkim otiskom smanjuju ga tako da svoju robu voze u robne kuće širom Europe. Kad se obradivo zemljište proda i prekrije betonom, to je grijeh nad grijesima za Zemlju , jer nema više rasta niti hrane niti drveća, a vode i tlo se onečišćuju nemilice.

/E

[i] Thomas Piketty: Kapital u 21. stoljeću, Profil, Zagreb. 2013., str. 132

[ii] Rudolf Bićanić: Doba manufakture u Hrvatskoj i Slavoniji, Izdavački zavod Jugoslavenske akademije, Zagreb, 1951., str. 303

[iii] Statistički atlas Kraljevine Hrvatske i Slavonije 1875. – 1915. g., Kr. zemaljski statistički ured u Zagrebu

[iv] Jeremy Rifkin: Posustajanje budućnosti, Naprijed, Zagreb, 1986., str. 138